蛋壳公寓“租金贷”被调查:带血的金融游戏
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蛋壳公寓“租金贷”被调查:带血的金融游戏
来源: 2020-02-20 17:45:46

  蛋壳公寓“租金贷”被调查:带血的金融游戏

  作者 | 在家码字威斯克

  终于,因为业主聚众维权,蛋壳公寓引起了监管层的注意。

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  深圳市政法委发文

  2月18日,中共深圳市委政法委员会(简称:深圳市政法委)向深圳地方金融监管局、深圳银保监局发文,要求尽快对蛋壳公寓开展排查工作,全面了解蛋壳公寓以及深圳市其他房屋租赁公司“租金贷”情况。

  文中表示,在处置过程中,我委发现蛋壳公寓存在“租金贷”的情况,即公寓管理公司与金融机构合作,引导租客办理贷款,提前向公寓管理公司支付一年的租金,再由租客每月偿还金融机构贷款,存在较大的涉稳风险。请你们高度重视,尽快开展排查工作,全面了解蛋壳公寓,及我市其他房屋租赁公司“租金贷”涉及的金融机构的名称和数量、贷款人数量和贷款金额等相关情况。

  请将排查和工作开展情况于2月18日下午17点前报我委。

  如今,本就运营压力爆棚的蛋壳,不单要应对业主和租客的投诉,还要应对监管层的“排查”,可谓雪上加霜。

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  左手免租右手收租

  其实,此次蛋壳被查,颇有些自作自受的味道。

  早在2月初,就有媒体报道,蛋壳因为在疫情期间,一方面要求业主免除其1个月的租金。另一方面,则是有相当多的租客反映,蛋壳并没有减免租金。如此一来,便能达到只进不出,空手套差价。

  并且,蛋壳在不同的地区,还有不同的措施。

  譬如在北京,有的房东在争取后,这两天收到了蛋壳这一个季度的房租;而有的房东则需要和蛋壳商量,最后看谈下来免多少天的租金。

  而在苏州,则是蛋壳直接通知房东,要免一个月租金,并且剩下两个月租金也延后一个月交,没有商量的余地。房东不同意的话,蛋壳就一直派不同的人打电话,直到房东同意。

  甚至在有些地方,蛋壳直接威胁房东,如果走法律途径,只给赔偿两个月,诉讼期间房屋得空置不能租用!

  一位天津的业主向媒体说,自己曾明确向蛋壳表示,不接受免租期的设立。但一位工号为5144的工作人员却说,免租期的设立属实,业主不能拒绝免租期的设立,并且未来也不会对业主进行补偿。

  据说蛋壳公寓这次沟通了 7 万套房源的房主,只占蛋壳 40 万套房源总量的 17.5% 。但要是按每套房子月租4000 元来算的话,蛋壳相当于一下子截留出了 2.8 个亿的可用现金!

  正因为此,蛋壳公寓遭遇多地业主的维权投诉。据悉,单单深圳地区的维权业主,就达到上千名。

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  类似P3P的骗子模式

  既然业主免收租,那么租客按道理也应该免交租。

  但事实却是,因为“租金贷”,蛋壳早就从金融机构拿到了一整年的房租,而租客还是需要每个月,向金融机构还款。

  蛋壳公寓的IPO招股书曾披露,“租金贷”是蛋壳公寓的主要资金来源之一。

  所谓“租金贷”,是指蛋壳公寓与金融机构合作,以贷款的形式,从金融机构一次性拿到合同内的租金,租客则将每个月的租金交给金融机构,偿还贷款本息。公开资料显示,蛋壳公寓曾先后合作过的金融机构不仅有应花分期、会分期、任买分期,也有微众银行、网商银行、中关村(9.740, 0.10, 1.04%)银行。

  这种模式的好处在于,金融机构会直接将合同内的租金一次性转给蛋壳,而蛋壳便可以直接拿着租金,去扩张新的地盘,所以大家能看到蛋壳这两年房源暴涨,都是大家贷款借来的。

  这种拿租客信用抵押,借款来扩张的模式,在前几年房租市场没饱和时还比较有用,因为一直有新租客来补旧窟窿。可到后面,新租客越来越少,扩张的房源租不出去,房屋空置率暴涨,这模式就玩不下去了啊。就这个扩张模式,已经玩暴雷了多少公寓品牌。

  其实,做二房东本就是个风险很大的事情,只能赚赚其中的小差价,而且还要面临如果租客拖延交租,就需要自己投钱进去补的风险。而蛋壳还和网贷合作,便将这种风险,用金融杠杆放大了很多倍。

  要知道,在这种模式下,租客的钱不会马上给到业主,而会在长租公寓手中停留相当长一段时间,这些截流下来的资金沉淀,就成了现金流。长租公寓有了现金流当然不会这么干放着,肯定要拿出去搞事情。至于是用来炒股、用来盘房,还是用来搞“庞氏”,那就没人知道了。

  微博知名财经博主八大山债人更是直言,这种长租公寓的二房东模式,是个P3P的骗子模式。

  他表示,二房东就是搞P3P,以前的二房东吧,没有金融工具,只能挣点价差,比如房东收1万,租客叫1.2万,二房东每个月收0.2万。但还得担惊受怕,怕租客不交租金了,自己还得掏钱给房东,每个月怕1次。

  后来,有了P3P后,二房东们就都升级了。

  1、原来房东收1万,我还给你贴装修费,把你的烂房子用烂材料毒材料,装修一下,你总得给我3个月的装修期和免租期吧。然后10天装完房子,20天租出去,多收租客2月房租。这里就2.4万房租收入,减掉烂毒材料的装修费,顶天1万块,先挣1.4万。

  看看,以前当二房东,1个月挣0.2万元,现在出个装修费,蒙骗一下房东,就能先挣1.4万,简直鸟枪换炮啊,你干不干啊?

  是我我也干……

  两边都得罪了,蛋壳以后的故事怎么讲?

  据了解,蛋壳公寓成立于2015年,隶属于紫梧桐(北京)资产管理有限公司,在长租公寓市场可谓是明星品牌。

  2020年1月17日,蛋壳公寓登陆纽交所挂牌上市,IPO募资约为1.3亿美元(约合人民币9亿元)。

  从蛋壳公寓的股东来看,称其是长租公寓界的明星品牌一点也不为过。

  目前老虎环球基金、愉悦资本、开物投资、CMC资本、春华资本分别持有20.0%、15.7%、10.4%、9.4%、6.9%的股份,蚂蚁金服的持股比例也达到了7.8%。

  不过,有资本青睐,并不意味着日子就好过。

  其招股书显示,2017年和2018年,蛋壳净亏损额分别为2.7亿和13.7亿元。2019年前九个月,净亏损扩大至25.2亿元。与上述时间段同期,其现金流为负1.1亿、11.6亿和16.3亿元。

  还有一点值得注意的是,2017年、2018年和2019年前九个月,蛋壳公寓直接从租客处获得的预付款为1.1亿、2.8亿和7.9亿元,从金融机构获得的租金预付款高达9.4亿、21.3亿和31.6亿元。

  这意味着,蛋壳通过金融机构获得的款项,大大高于其收到的租金。这也意味着,在蛋壳以“租金贷”模式支付租金的人数,远超直接支付租金的租客数量。

  那么,如果长租公寓方资金链断裂,租户将面临双面夹击的困局。一方面要被退租,另一方面还要还款。

  如今,因为一场疫情,使得原本隐藏在其背后的“租金贷”,暴露无遗。而蛋壳,在得罪了几乎所有房东和租客后,更是收到了监管部门的调查,这家长租公寓以后的故事,怕是很难继续讲下去了。

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  责任编辑:李思阳

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