数据与真相:房地产到底处在哪个阶段?
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数据与真相:房地产到底处在哪个阶段?
2018-07-21 16:39:58 来源: 网络

摘要: 国家之大,情况之复杂,数据统计口径差异极大;全民囤房,利益牵绊广,莫衷一是,到底是不足还是过剩了,到底该不该征、如何征房地产税,未来房价还有多少空间,等等,希望数据能窥一二。

数据与真相:房地产到底处在哪个阶段?[0]

房地产是个古老的行业,未来仍然会永续。从93年学习香港模式开始,作为国民经济的支柱产业,发展到现在已经成了300万亿市值+,占居民资产7成,一手房13.4万亿,二手房约8万亿(合计21.4万亿)容量的大市场。国家之大,情况之复杂,数据统计口径差异极大;全民囤房,利益牵绊广,莫衷一是,到底是不足还是过剩了,到底该不该征、如何征房地产税,未来房价还有多少空间,等等,希望数据能窥一二。

430093年以来统计局口径的全国商品房销售数据

数据与真相:房地产到底处在哪个阶段?[1]

此口径包括住宅、办公楼和商业用房,为一手新房的权威数据,按历年数据住宅占大概85%,累加可得约160亿平米,商品住宅136亿平米,这么些年全国开发商开足马力建房,住宅全国人均增加了10平米 ,发现问题没有,和大家的感受差别是不是超级大?原因就在于还有大量的住宅房屋并没有进入本口径。原因就在于农村自建、城市小产权房、以及各路单位自建、参建、委托建造自用的住宅或其他自用建筑物并未进入此统计。

城市小产权房到底有多少?

2014年有非官方数据称,全国小产权房面积约66亿平方米,居民8000多万人(也有数据说涉及7000万个家庭)。 小产权房问题的核心是城乡土地二元化,国有土地上的商品房销售对象不限,但集体土地上的房子,只能销售给本集体内的成员。这部分是房市的历史遗留问题,房价飞涨集体地上的擦边球,国家目前的口径还是不予承认、不予确权,不能买卖。

各种单位自建房到底有多少?

这块从来就没有看到一个准确的数据,估计棚改、经济适用房、公租房、人才房、福利房……等等,共同的特征是确实是在城里,而且确实也会随着房地产价格而水涨船高,也能够买卖,大部分60、一部分70后应该是这块的受益者。

2016年国家统计局全国抽了16万户作为样本,调查所得应该比较可信,全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,其中城市36.6平方米,农村居民是45.8平方米。

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如果按以上数据及统计局的城市化率58%,城市人口7.88亿人反推,城市住宅290亿平方米-商品房136亿平方米-小产权房66亿平方米=88亿平方米(有所夸大,原因在于有一部分房改前的老房子存量、小产权14年后还会有增长)。

农村房屋面积

这块也没有一个准数,大部分都空置的,除了城中村这些拆迁暴发户,真正农村的房子对我们常说的房地产市场没有影响。还是按16年统计局口径,农村人口5.71亿,人均45.8平米,总计262亿平方米。

这部分房产,按老家状况平时都是空置的,只有过年的时候有人居住,或者留给老人叶落归根时做事所用。真实的城市化率比统计局的应该要高的多,可以推论真实的城市人均居住面积根本就没有36.6平方米??

全球人均住房面积对比

全球美国人最高68平方米,其后的发达国家,特别是东亚都不咋地,香港、日本可以用逼仄来形容。网上数据莫衷一是,各种说法都有,比如美国 67,意大利 43,荷兰 40.82,德国 39.4、英国 35.4、法国 35.2、西班牙 25.8、韩国 19.8、日本 19.6,韩国、香港、朝鲜都差不多在19左右。但大概可以下个结论,16年以来过去了1年半,按目前房地产销售速度,人均数据起码又增长了1.5个平方米,就按42平米算,也算世界上领先了,同人家独门独户的住宅相比平均面积也不算小了,同东亚公寓房相比,几乎是2倍了。

数据与真相:房地产到底处在哪个阶段?[3]
空置房屋有多少

中国住房自有率90%,全球应该是最高的。最爱买房、最爱买房、最爱买房,没有之一。不管是丈母娘也好,地方政府也罢,房价涨的让老百姓服气,只知道买房囤房,因为从来没有错过。到底空置多少,鬼知道,从微观来看中产的60/70/80后好像大多都不止一套房,也有人统计亮灯率、电表、水表有没有转动等等,个别区域鬼城都有,这个全国差异太大,无法推算,但有大量的空置这个结论是不是可以下?

参见中国房地产数据研究院的数据,空置率20-25%,全国控制约6500-8800万套(这个数据只限城镇,没算乡村,这是15年的数据,16/17/18年去库存背景下二套以上的比例应该更高,所谓的丈母娘刚需结婚人口已经向下了,而且下降的很快-20-30%)。

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房产总市值与居民存款、负债率

总市值更是没有一个确切的统计数字。17年末,一说中国房地产总市值430万亿,4大一线城市就可以买下美国所有房产。前两年还在说300万亿,240万亿,加起来可以买下美国+日本。这两年房价涨的。下表只有低估的没有高估的,重庆现在就是区县也到7000了,主城起码1.3-1.8万。

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截止2017年5月,央行公布境内居民住户存款62.6万亿,再创新高。境内居民人民币贷款已经从2010年的8.8万亿飙升到现在的36.4万亿。最新的公开数字是居民贷款40.5万亿元,去库存、去杠杆很成功,成功的把杠杆转给老百姓了 。

把境内居民的人民币存款减去住户的贷款后发现,全国居民净存款仅剩26万亿,什么意思呢,人均2万元。

16年全国城镇居民人均消费2万元多一点,农村1万元不到,合计总消费22万亿,怎么总觉得哪里不对?对,贷款,买房是可以放杠杆的,仅仅买一手商品房都花了13.4万亿。中国家庭负债率58%,几年间提升了20个点。

不是结论的结论

1)有没有泡沫不知道,但总量是足够了,人均居住面积走到世界前列了,房市再这么疯下去空置率只会越来越高。GDP就是建房空着么?

2)房地产挤压消费,商品房销售额13.4万亿(加二手房21万亿),注意全国教育支出3.9万亿,全国医疗支出1.4万亿,算上老百姓自己花费也不到2倍;房比未来重要??房比命重要??喝白酒1万亿,日化化妆用品4000亿,旅游花了8万亿……

3)前几年说卖掉北京一套房,可以买美国4套别墅……现在卖掉北上广深可以买下美国。

4)居民杠杆率提升的太快,基本上就是房子上加了ea8杠杆,净现金人均2万元,比A股好多公司好多了,但还有多少杠杆可以加?这么涨下去,其他国民经济部门不用吃饭?

5)多套房的房产税要不要征?推测卖地卖不动的时候就会征的,存量市场不征哪里来的税收,不征房子真的会上天,但中国经济没法跟着上天,经济结构会继续扭曲。

声明:本文仅代表作者个人观点,不构成投资意见。

摘自雪球

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